quinta-feira, 11 de agosto de 2011

Em busca dos melhores negócios no mercado imobiliário

Quando nos propomos à aquisição(ou venda) de um imóvel com ânimo de investimento (mesmo que não seja com este ânimo, é desejável unir o útil ao agradável) devemos estar atentos aos fatores que vão determinar os resultados do investimento e o potencial de renda gerada.

Identificamos basicamente cinco fatores que definem esta questão: 

1-Fator negocial, 2-Fator especulativo, 3-Fator Dinâmica da geografia urbana, 4-Fator de geração de renda, 5-Fator de desfrute.

   
Cada um destes elementos representa um vetor - que em determinado momento (o momento da aquisição) pode ser positivo(gera expectativa de valorização) ou negativo(gera expectativa de desvalorização). A intensidade destes vetores flutua ao longo do tempo, gerando mudanças nas expectativas de resultado econômico potencial daquele investimento. E a oscilação destas expectativas reflete-se no seu preço de mercado.
   
 A resultante positiva/negativa destes 5 vetores, a sua intensidade e a sua perspectiva de oscilação ao longo do tempo, refletem a expectativa de ganhos com o investimento, e consequentemente afetam o seu valor. A seguir apresentamos um breve comentário sobre cada um deles.
   
 1-O Fator Negocial envolve estritamente o aspecto do diferencial de preço entre o valor de aquisição e valor de venda, independentemente dos outros fatores – ou seja, não considera-se a alteração ou a influência dos demais fatores sobre o valor do imóvel. As condições de mercado permaneceram constantes. Você apenas comprou bem e vendeu bem obtendo uma diferença de preço em base de circunstâncias de negociação.
   
 2-O Fator Especulativo refere-se ao aspecto das condições de oferta e procura do mercado imobiliário de uma determinada cidade ou bairro, ou do mercadc imobiliário genericamente tratando - as quais são influenciadas pelas circunstâncias macroeconômicas. A partir das decisões de aquisição/venda que tomamos com base em nossas "leituras e previsões" dos mercados, e também do timing destas decisões, é que vai ser definido o resultado de nossas ações especulativas.
  
  3-O Fator Dinâmica da Geografia Urbana remete a evolução das áreas onde o imóvel se situa. Aspectos como a melhoria/deterioração das condições de infraestrutura (agua, energia, pavimentação, parques, transportes) – ou as alterações de vocação de área – bairros residenciais que evoluem para uma ocupação de uso comercial de maior valor  – bairros comerciais/industriais decadentes que demoram a assumir nova vocação de maior valor, são exemplos deste caso. Aqui também a nossa capacidade de ler e prever a dinâmica geográfica urbana é que determina o sucesso de nossas ações. A obsolescência mercadológica do imóvel(finalidade inviável para determinada localização) devido alteração da vocação de uso da sua área de localização impõe soluções bem onerosas – revitalização(profunda reforma com alteração de finalidade) ou a sua demolição.
 
   4-O Fator Geração de Renda diz da possibilidade de se "vender" o uso e o desfrute do ativo imobiliário para determinada finalidade – é o aluguel do imóvel. Aspectos mercadológicos como atraente localização comercial ou residencial, vocação acentuada para determinado uso, assim como características intrínsecas do imovel que o tornem cobiçado, afetam esta variável. Para o potencial de geração de renda do imóvel além do o valor do aluguel, são importantes a  taxa de ociosidade do imóvel(períodos não alugados), o valor dos  impostos e taxas condominiais, e os custos de manutenção. Uma aquisição consciente destes aspectos determinará a expectativa de um fator Geração de Renda positivo.
  
  5-O Fator de Desfrute – Existe ainda um elemento que pode fazer parte das considerações ao avaliarmos um investimento imobiliário - que é a possibilidade de desfrutar do imóvel - morar, veranear ou estabelecer um comércio. A possibilidade de desfrutar do imóvel representa um benefício não monetário, que pode afetar uma negociação e refletir-se no valor do negócio.
   
 Uma composição consistente destes fatores, assim também como expectativas de evolução favoráveis que venham a ser confirmadas conforme as previsões, formam o panorama de condições necessárias e que devem ser atendidas para aumentar as expectativas de negócios bem sucedidos.
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